확정일자,
어디서 얼마에 받나

확정일자는 계약서에 도장 하나 찍는 것처럼 보이지만, 경매에서 보증금을 순위대로 받을 수 있는지를 가르는 절차입니다. 받을 수 있는 곳과 수수료는 법이 정해 놓았고, 절차도 정해진 순서를 따릅니다.

확정일자를 받을 수 있는 곳

아무 데서나 받는 게 아닙니다. 법이 정한 기관만 확정일자를 부여할 수 있습니다.

실제로 가장 많이 쓰는 곳은 주택 소재지의 동 주민센터입니다. 계약서 원본과 신분증(주민등록증·운전면허증·여권·외국인등록증)을 가지고 가면 그 자리에서 받을 수 있습니다. 등기소나 공증인 사무실에서도 되지만, 등기소는 별도 수수료 체계를 따르고 공증인은 「공증인 수수료 규칙」에 따른 비용이 듭니다.

확정일자부에는 무엇이 남나요

확정일자를 부여받으면 그 사실이 기관의 확정일자부에 기록됩니다.

• 확정일자번호와 부여일
• 임대인·임차인의 인적사항, 주택 소재지, 임대차 기간, 차임·보증금

이 장부는 1년 단위로 만들어지고, 사용이 끝난 장부는 폐쇄 표시 후 20년간 보존됩니다. 나중에 그 집에 이해관계가 생긴 사람(임대인·임차인·매수인·근저당권자 등)은 이 정보의 제공을 요청할 수 있고, 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다. 계약을 앞두고 있다면 임대인의 동의를 받아 그 집에 이미 확정일자가 부여된 계약이 있는지 물어볼 수 있다는 뜻입니다.

계약증서가 갖춰야 할 형식

아무 종이나 확정일자를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 확정일자부여기관은 부여 전에 계약증서가 완성된 문서인지 확인합니다. 임대인·임차인의 인적사항과 목적물·기간·차임·보증금이 다 적혀 있어야 하고, 계약 당사자의 서명이나 도장이 있어야 하며, 빈칸에는 다른 글자가 들어가지 못하도록 줄을 그어야 합니다. 계약서가 두 장 이상이면 페이지 사이에 간인이 있어야 합니다. 이런 형식을 갖추지 못한 계약서는 그 자리에서 확정일자를 받지 못할 수 있으니, 공인중개사가 준 표준 양식을 그대로 쓰는 편이 안전합니다.

수수료는 600원입니다

확정일자를 부여받는 수수료는 법무부령으로 못 박혀 있습니다.

계약서가 4장 이하면 600원, 8장이면 700원(4장 초과분마다 100원)이 됩니다. 공증인에게 받으면 이 금액이 아니라 별도 수수료 규칙이 적용되니 미리 물어보는 편이 낫습니다.

늦게 받으면 얼마나 손해인가

이사 5월 10일, 전입신고 5월 10일로 같다고 하면 대항력은 5월 11일 0시에 생깁니다. 확정일자를 언제 받느냐에 따라 우선변제권이 생기는 날이 달라집니다.

확정일자를 대항력보다 늦게 받으면 우선변제권도 다음 날이 아니라 받은 그날부터입니다. 이 3주 사이 다른 채권자가 등기부에 권리를 올리면 순위가 그만큼 밀립니다. 비용이 600원뿐이니 계약서를 쓰는 날 바로 받아 두는 편이 안전합니다.

전자계약이면 더 간단합니다

국토교통부의 정보처리시스템을 이용해 전자계약으로 주택임대차계약을 체결했다면, 주민센터에 가지 않고 시스템 안에서 바로 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 접수 당일에 확정일자가 부여되는 것이 원칙이지만, 평일 16시 이후나 토요일·공휴일에 신청하면 다음 근무일에 부여될 수 있습니다. 전자확정일자가 부여되면 정보처리시스템 운영자가 임차인과 임대인 모두에게 문자메시지 등으로 통보합니다.

창구에서 실제로 하는 일

동 주민센터 민원창구에 계약서 원본과 신분증을 내밀면, 담당자가 앞서 본 형식 요건(서명·간인·빈칸 처리)을 확인한 뒤 계약서 여백이나 뒷면에 확정일자인을 찍습니다. 그 인영 안에 날짜와 확정일자번호가 아라비아 숫자로 적힙니다. 계약서가 두 장 이상이면 간인을 하거나, 구멍을 뚫어 간인을 대신하기도 합니다. 이 도장이 찍힌 계약서가 곧 우선변제권의 증거이므로, 원본을 분실하지 않도록 보관해야 합니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 받으면 대항력도 같이 생기나요

아니요. 별개입니다. 대항력은 이사와 전입신고로 생기고, 확정일자는 우선변제권을 위한 것입니다. 대항력이 생기는 날을 따로 계산해 보세요.

계약을 갱신하면 확정일자를 다시 받아야 하나요

보증금이나 차임처럼 계약 내용이 바뀌어 새 계약서를 쓴다면 그 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자부여기관은 확정일자가 이미 부여된 계약증서에는 원칙적으로 다시 부여하지 않지만, 기존 계약서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약한 경우는 예외로 다시 받을 수 있습니다.

이사하기 한참 전에 미리 받아도 되나요

됩니다. 계약서만 있으면 이사 전에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것은 아니고, 대항요건(이사+전입신고)을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 합니다. 미리 받아 둬도 손해는 없고, 계약서를 쓴 당일 받아 두면 나중에 날짜를 따로 챙길 일이 없어 편합니다.

주민센터가 문을 닫은 주말에는 못 받나요

종이 계약서는 주민센터 운영시간에만 받을 수 있습니다. 전자계약을 이용했다면 정보처리시스템으로 언제든 신청은 할 수 있지만, 평일 16시 이후나 주말·공휴일 신청은 다음 근무일에 확정일자가 부여될 수 있습니다.

확정일자와 전세권설정등기 중 뭘 해야 하나요

대부분의 임차인은 확정일자만으로 충분합니다. 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하고 비용도 더 들지만 등기부에 직접 물권으로 올라간다는 차이가 있습니다. 자세한 비교는 전세권설정과 확정일자, 뭐가 다른가에 정리했습니다.

확정일자를 받은 사실을 나중에 어떻게 확인하나요

확정일자부여기관에 이해관계인으로서 정보제공을 요청하면 해당 주택의 확정일자 부여일 등을 확인할 수 있습니다. 정당한 사유 없이는 거부할 수 없습니다.