왜 다음 날인가
주택임대차보호법 제3조 1항입니다.
“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”
등기부에 적히는 권리(근저당 등)는 접수한 날 바로 효력이 생깁니다. 그런데 임차인의 대항력은 다음 날 0시입니다. 그래서 같은 날 부딪히면 임차인이 집니다.
잔금 치르는 날 조심할 것
집주인이 잔금을 받아 그 돈으로 대출을 받는 경우가 흔합니다. 그러면 같은 날 근저당이 접수되는데, 근저당은 그날 효력이 생기고 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 근저당이 앞섭니다.
- 계약서에 “잔금일 다음 날까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않는다”는 특약을 넣어 둡니다.
- 잔금 치르기 직전과 직후에 등기부등본을 각각 떼어 확인합니다.
- 이사·전입신고·확정일자를 잔금 당일에 모두 마칩니다.
확정일자는 왜 따로 필요한가
대항력만 있으면 “집이 팔려도 계약 기간까지 살 수 있고, 보증금 받을 때까지 안 나가도 된다”까지입니다. 경매에서 배당 순서에 끼어 돈으로 받으려면 확정일자가 필요합니다(§3의2②).
| 가진 것 | 할 수 있는 것 |
|---|---|
| 대항력만이사 + 전입신고 | 새 집주인에게 임대차를 주장. 보증금 받을 때까지 계속 거주 |
| 대항력 + 확정일자 | 위에 더해, 경매 배당에서 순위대로 돈으로 받음 |
확정일자를 미리 받아 두면 대항력이 생기는 날과 같은 날부터 우선변제권이 생깁니다. 늦게 받으면 받은 그날부터입니다(다음 날이 아닙니다).
전입신고를 한 날에 주민등록이 된 것으로 봅니다(§3①). 가족 중 일부만 전입해도 대항력이 인정될 수 있지만, 다투는 경우가 있으니 임차인 본인 명의로 하는 것이 안전합니다.