지금 말해야 하나,
기다려도 되나

두 가지 길이 있습니다

둘 다 결과는 “2년 더”지만, 갱신요구권은 한 번 쓰면 없어집니다. 아무 말 없이 묵시적 갱신이 되면 갱신요구권은 그대로 남습니다. 그래서 조용히 넘어가는 게 유리한 경우가 많습니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

갱신요구권은 무조건 통하지 않습니다. §6의3① 단서에 거절 사유가 정해져 있습니다. 대표적인 것들입니다.

• 차임을 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우(지금 밀려 있지 않아도 과거 사실이 있으면 해당, 1호)
• 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호)
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우(4호), 고의·중과실로 파손한 경우(5호)
• 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우(3호), 철거·재건축이 필요한 경우(7호)

실거주한다더니 세를 놓았다면

8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐더라면 살았을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(§6의3⑤). 배상액은 합의가 없으면 아래 셋 중 가장 큰 금액입니다(§6의3⑥).

보증금만 있고 월세가 없어도 환산월차임으로 바꿔 계산합니다(§7의2의 낮은 비율 적용). 나간 뒤에도 그 집의 등기부와 확정일자 부여 현황을 열람해 확인할 수 있습니다.

갱신 후에 나가고 싶으면

갱신요구권으로 갱신한 경우에도 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(§6의3④·§6의2②). 2년을 꽉 채워 살아야 하는 게 아닙니다.

반대로 임대인은 갱신된 2년 동안 임의로 내보낼 수 없습니다.

말일 계약이면 날짜가 밀립니다

두 번째 예시를 눈여겨보세요. 종료일이 31일이라고 6개월 전도 항상 31일은 아닙니다. 2월은 31일까지 없어 28일(또는 29일)이 되고, 6개월 전인 6월도 31일이 없어 30일이 됩니다. 날짜를 손으로 세면 이 부분에서 하루씩 어긋나기 쉽습니다.

첫 번째 예시는 평범한 12월 31일 계약입니다. 6개월 전인 6월 30일부터 2개월 전인 10월 31일까지 넉 달 동안 통지할 수 있고, 그 안에 아무 말도 없으면 묵시적 갱신으로 2028년 12월 31일까지 늘어납니다. 두 계산기 모두 같은 규칙(§6①·②)을 따르지만, 말일 계약에서는 반드시 달력을 확인하는 편이 안전합니다.

증액 한도, 실제로 얼마인가

갱신요구권으로 갱신할 때 차임·보증금을 올리려면 20분의 1(5%)을 넘을 수 없습니다(§6의3③ 단서·§7②). 계산은 기존 금액에 5%를 곱하면 됩니다.

다만 이 5%는 법이 정한 전국 상한일 뿐입니다. §7② 단서에 따라 지방자치단체가 조례로 이보다 낮은 상한을 따로 정할 수 있으므로, 실제 적용되는 한도는 해당 시·도 조례를 확인해야 정확합니다.

자주 묻는 질문

계약서에 1년으로 적었는데 통지 기간도 1년 기준인가요

아닙니다. 기간을 2년 미만으로 정했거나 아예 정하지 않은 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다(§4① 본문). 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다(§4① 단서). 이 선택은 임차인에게만 있습니다. 통지 기간을 계산할 때는 계약서상 종료일이 아니라 실제로 적용받는 종료일을 넣어야 합니다.

임대인이 문자로 갱신 거절을 알려도 유효한가요

도달하면 유효합니다. 문자·카카오톡도 증거가 되지만, 다툼이 예상되면 도달 사실이 명확히 남는 내용증명으로 보내는 편이 안전합니다.

종료일이 지났는데 보증금을 못 받았으면 나가야 하나요

아닙니다. 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 그대로 이어지는 것으로 봅니다(§4②). 보증금을 받기 전에 먼저 나가면 대항력이 사라질 수 있으니, 이사가 꼭 필요하면 임차권등기부터 마쳐야 합니다.

갱신요구권을 한 번 쓰면 그다음 계약에서도 못 쓰나요

갱신요구권은 하나의 임대차에서 평생 1회입니다. 다만 그 임대차 자체가 끝나고 임대인이 바뀌거나 새로 계약을 맺으면 그 새 계약에서는 다시 쓸 수 있습니다.

묵시적 갱신과 갱신요구권 중 뭐가 더 유리한가요

결과는 둘 다 2년 연장으로 같습니다. 다만 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 게 아니므로 그 권리가 그대로 남아, 나중에 한 번 더 쓸 수 있습니다. 그래서 조용히 묵시적 갱신으로 넘어가는 쪽이 임차인에게 유리한 경우가 많습니다.

통지 기간이 지나기 전에 미리 통지해도 되나요

기간이 열리기 전(6개월 전보다 이전)에 한 통지는 효력을 다툴 수 있어 권하지 않습니다. 통지 기간이 열린 뒤에 하는 편이 안전합니다.

갱신요구권으로 갱신한 뒤 바로 나갈 수 있나요

네. 갱신요구권으로 갱신했더라도 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(§6의3④·§6의2②). 2년을 다 채워 살아야 하는 것은 아닙니다.

집주인이 계약서에 "갱신 안 됨" 특약을 넣었으면 그대로 따라야 하나요

아닙니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(§10, 강행규정). 갱신요구권을 미리 포기시키는 특약도 임차인에게 불리하면 마찬가지로 무효일 여지가 큽니다.

통지 기간 계산기에 넣는 종료일은 어디서 확인하나요

계약서에 적힌 임대차 기간의 마지막 날입니다. 다만 그 기간이 2년 미만이면 법이 2년으로 보므로(§4①), 계약서 종료일이 아니라 계약 시작일부터 2년 되는 날을 넣어야 하는 경우도 있습니다.

임대인도 갱신요구를 거절할 권리가 있나요

거절 사유가 있을 때만입니다. 본문의 거절 사유 목록에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없고, 임차인이 요구하면 갱신됩니다.