내 보증금, 얼마까지
먼저 돌려받을 수 있나

왜 근저당 날짜로 정해지나

주택임대차보호법 시행령은 최우선변제 금액을 여러 번 올려 왔습니다. 그런데 개정할 때마다 부칙에 같은 문장이 붙습니다.

은행이 돈을 빌려줄 때는 그 시점의 법을 보고 “임차인에게 먼저 나갈 돈이 최대 얼마”인지 계산해서 대출을 내줍니다. 나중에 법이 바뀌었다고 그 몫을 늘리면 이미 내준 대출의 담보가 줄어듭니다. 그래서 근저당이 잡힌 시점의 기준을 그대로 씁니다.

결과적으로 오늘 계약해도 오래된 근저당이 있으면 그 시절 기준으로 계산됩니다. 이게 이 계산기를 만든 이유입니다. 대부분의 표는 현행 기준만 보여 주기 때문에, 오래된 근저당이 있는 집에서는 실제와 다른 금액을 보게 됩니다.

최우선변제를 받으려면

금액 조건만 맞으면 되는 게 아닙니다. 법이 요구하는 것은 두 가지입니다.

• 보증금이 그 시점 기준의 한도 안에 들 것 — 1원이라도 넘으면 전액 대상에서 빠집니다.
• 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖출 것(§8①) — 이사(인도)와 전입신고를 마쳐야 합니다. 언제부터 효력이 생기는지 계산해 보기

최우선변제는 확정일자가 없어도 받을 수 있습니다. 확정일자는 그 위 순위인 우선변제권에 필요합니다.

“최우선”이라도 전액은 아닙니다

최우선변제금은 보증금 일부입니다. 서울 기준 현행은 보증금 1억 6,500만원까지가 대상이고, 그중 5,500만원까지만 은행보다 먼저 받습니다. 나머지는 확정일자 순위대로 배당받고, 순위가 밀리면 못 받을 수 있습니다.

서울 기준은 이렇게 바뀌어 왔습니다

2007년부터 지금까지 8번 바뀌었습니다. 근저당 설정일이 이 표의 어느 구간에 속하는지가 계산의 전부입니다.

2010년 7월 26일 전까지는 서울이 따로 없고 수도권 과밀억제권역으로 묶여 있었습니다. 표의 앞 두 줄은 그 구간의 값입니다. 성남·과천처럼 서울이 아닌 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역은 값이 다르니 계산기에서 지역을 골라 확인하세요.

근저당 날짜별로 계산해 보면

같은 계산기에 실제로 넣어 나온 결과입니다. 숫자만 바꿔 자신의 경우에 대입해 보세요.

첫 번째 예시가 이 계산기의 요점입니다. 같은 서울·같은 보증금 9,000만원이라도 근저당이 현행 기준(2023.2.21)이면 5,500만원까지 받지만, 2016년 근저당이면 그 시절 한도인 3,400만원까지만 받습니다. 계약을 최근에 했어도 집에 걸린 근저당이 오래됐으면 결과가 달라집니다.

두 번째는 보증금이 그 구간 한도 안에 있으면 지역 구분이 세분화된 현행 판본을 그대로 따른다는 예시고, 세 번째는 낙찰가가 낮게 나오면 최우선변제금도 주택가액의 1/2까지만 인정된다는 예시입니다(§8③ 단서). 네 번째는 이 계산기가 다루는 가장 오래된 판본입니다. 같은 보증금이라도 2007년 근저당이면 1,200만원, 지금 근저당이면 2,500만원으로 두 배 넘게 차이가 납니다. 오래된 집일수록 표와 실제 값의 간격이 크게 벌어집니다.

자주 묻는 질문

근저당이 여러 개면 어떤 날짜를 넣나요

등기부등본 을구에 근저당이 여러 건 있다면 가장 먼저 접수된 날짜를 넣습니다. 나중에 잡힌 근저당 날짜로 계산하면 실제보다 많은 금액이 나와 착각하게 됩니다.

근저당이 아예 없는 집도 계산할 수 있나요

네. 근저당이 없으면 기준으로 삼을 담보물권 취득일이 없으므로 오늘 날짜를 넣습니다. 그러면 현행 시행령 기준으로 계산됩니다.

확정일자가 없는데도 결과가 나오는 이유는 무엇인가요

최우선변제는 확정일자와 무관합니다. 대항요건(이사+전입신고)과 보증금이 한도 이내라는 조건만 갖추면 됩니다(§8①). 확정일자는 최우선변제금을 뺀 나머지 보증금을 순위대로 받는 우선변제권에 필요합니다.

계약일과 근저당 설정일 중 어느 쪽이 기준인가요

근저당 설정일입니다. 계약을 아무리 최근에 했어도 그 집에 걸린 근저당이 오래됐으면 근저당이 잡힌 시점의 시행령을 따릅니다.

보증금이 한도보다 조금만 넘으면 일부라도 받을 수 있나요

아니요. 보증금이 그 구간의 대상 한도를 1원이라도 넘으면 최우선변제 대상에서 전액 빠집니다. 일부만 인정되는 제도가 아닙니다.

상가에도 같은 기준을 쓸 수 있나요

아니요. 상가건물임대차보호법이 따로 있고 금액 기준도 다릅니다. 이 계산기는 주택임대차보호법 기준만 계산합니다.

월세도 보증금에 합쳐서 넣나요

아니요. 월세가 있어도 보증금만 넣습니다. 주택임대차는 상가와 달리 최우선변제 판단에서 월세를 보증금으로 환산하지 않습니다.

낙찰가를 모르면 계산이 부정확한가요

낙찰가 칸은 비워 둬도 됩니다. 다만 낙찰가가 낮게 나오면 주택가액의 1/2 한도(§8③ 단서)에 걸려 최우선변제금이 줄어들 수 있으니, 경매가 진행 중이고 낙찰가를 알면 넣어 보는 편이 실제에 가깝습니다.

계산 결과 아래 "현행 기준으로 계산하면 달라집니다" 박스는 무엇인가요

넣은 근저당 날짜가 현행 판본이 아닐 때만 뜹니다. 같은 조건을 지금 기준으로 계산하면 얼마가 나오는지 함께 보여줘서, 인터넷의 현행 표만 보고 판단했을 때와 실제 결과가 얼마나 다른지 바로 비교할 수 있게 했습니다.

근저당 설정일을 몰라도 대략 짐작할 수 있나요

정확한 날짜는 등기부등본 을구를 떼어야만 알 수 있습니다. 집주인이 대출받은 시기를 대충 안다고 짐작해 넣으면 구간 경계에 걸쳐 다른 결과가 나올 수 있으니, 등기부등본에서 직접 확인하기를 권합니다.

이 계산기는 몇 년치 시행령까지 반영하나요

2007년 11월 4일부터 2023년 2월 21일까지 8번의 개정을 모두 담았습니다. 새 개정이 시행되면 주 1회 자동 확인 과정에서 감지해 반영합니다.

해설

계산기 뒤에 있는 조문과 절차를 따로 정리했습니다.