내 보증금, 얼마까지
먼저 돌려받을 수 있나

왜 근저당 날짜로 정해지나

주택임대차보호법 시행령은 최우선변제 금액을 여러 번 올려 왔습니다. 그런데 개정할 때마다 부칙에 같은 문장이 붙습니다.

은행이 돈을 빌려줄 때는 그 시점의 법을 보고 “임차인에게 먼저 나갈 돈이 최대 얼마”인지 계산해서 대출을 내줍니다. 나중에 법이 바뀌었다고 그 몫을 늘리면 이미 내준 대출의 담보가 줄어듭니다. 그래서 근저당이 잡힌 시점의 기준을 그대로 씁니다.

결과적으로 오늘 계약해도 오래된 근저당이 있으면 그 시절 기준으로 계산됩니다. 이게 이 계산기를 만든 이유입니다. 대부분의 표는 현행 기준만 보여 주기 때문에, 오래된 근저당이 있는 집에서는 실제와 다른 금액을 보게 됩니다.

최우선변제를 받으려면

금액 조건만 맞으면 되는 게 아닙니다. 법이 요구하는 것은 두 가지입니다.

• 보증금이 그 시점 기준의 한도 안에 들 것 — 1원이라도 넘으면 전액 대상에서 빠집니다.
• 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖출 것(§8①) — 이사(인도)와 전입신고를 마쳐야 합니다. 언제부터 효력이 생기는지 계산해 보기

최우선변제는 확정일자가 없어도 받을 수 있습니다. 확정일자는 그 위 순위인 우선변제권에 필요합니다.

“최우선”이라도 전액은 아닙니다

최우선변제금은 보증금 일부입니다. 서울 기준 현행은 보증금 1억 6,500만원까지가 대상이고, 그중 5,500만원까지만 은행보다 먼저 받습니다. 나머지는 확정일자 순위대로 배당받고, 순위가 밀리면 못 받을 수 있습니다.