대항력·우선변제권·최우선변제

이름이 비슷해서 섞어 쓰지만, 갖추는 조건도 하는 일도 다릅니다.

순서대로 보면

경매 대금이 들어오면 배당은 대략 이 순서로 갑니다.

• 경매 비용, 필요비·유익비
• 최우선변제금 — 소액임차인의 일정액, 근로자 임금채권 등
• 당해세 등
• 날짜 순위 — 근저당·확정일자 있는 임차인·가압류가 뒤섞여 접수 순서대로

그래서 확정일자만 믿으면 위험합니다. 내 확정일자보다 앞선 근저당이 크면, 그 근저당이 다 가져가고 남는 게 없을 수 있습니다. 반대로 보증금이 작아 최우선변제 대상이면 그 금액만큼은 근저당보다 앞에서 받습니다.

흔한 오해 세 가지

“확정일자만 받으면 안전하다”

아닙니다. 확정일자는 순위표에 이름을 올리는 것일 뿐 순위를 앞당기지 않습니다. 계약 전에 등기부등본을 떼어 앞선 근저당의 채권최고액을 확인해야 합니다.

“최우선변제면 보증금을 다 받는다”

아닙니다. 일정액만 먼저 받습니다. 서울 현행 기준으로 보증금 1억 6,500만원까지가 대상이고, 그중 먼저 받는 금액은 5,500만원입니다. 나머지는 순위 싸움입니다.

“지금 기준으로 계산하면 된다”

아닙니다. 최우선변제 기준은 근저당이 잡힌 시점의 시행령을 따릅니다. 개정 부칙에 “이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다”가 매번 붙기 때문입니다. 근저당 날짜를 넣어 계산해 보세요.

잠깐 집을 비워야 한다면

대항력은 계속 살고 있어야 유지됩니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 그 순간 대항력과 우선변제권이 사라지고, 다시 돌아와도 그때부터 새로 시작합니다. 그동안 근저당이 잡히면 순위가 뒤로 밀립니다.

이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령(§3의3)을 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤에 옮기세요. 신청만 하고 나가면 안 됩니다.