전세가율이란
전세가율은 그 집의 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 매매가 5억원인 집의 전세보증금이 3억 5천만원이면 전세가율은 70%입니다. 매매가와 전세가가 얼마나 가까운지를 보여주는 수치로, 시장에서 널리 쓰입니다.
이 계산기는 이렇게 계산합니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 최근 12개월 자료에서, 같은 단지(아파트명+동)·같은 전용면적(1㎡ 단위로 반올림)의 매매 거래와 전세 거래를 각각 모아 중간값(median)을 냅니다. 평균이 아니라 중간값을 쓰는 이유는, 한두 건의 극단적으로 높거나 낮은 거래가 전체 수치를 왜곡하지 않게 하기 위해서입니다. 전세가율은 전세 중간값을 매매 중간값으로 나눈 값입니다.
전세 거래 중 월세가 있는 거래(반전세·월세)는 뺍니다. 보증금 숫자만 보면 전세처럼 보여도 매달 월세를 더 내는 거래라 순수 전세와 성격이 다르기 때문입니다. 또한 계약갱신청구권으로 갱신된 거래도 중간값 계산에서 뺍니다. 갱신 거래는 인상률이 5%로 묶여 있어 그 시점 새 계약의 시세가 아니라 옛 계약이 이어진 값이기 때문입니다. 다만 목록에는 참고할 수 있도록 갱신 거래도 함께 표시합니다.
이 수치가 갖는 한계
- 신고가 늦게 잡힙니다. 부동산 거래는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하면 되므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항), 가장 최근 한두 달의 거래 건수는 실제보다 적게 나올 수 있습니다.
- 같은 단지·같은 면적이라도 층·향·동에 따라 실제 가격은 다릅니다. 이 계산기는 중간값 하나로 단순화한 수치이므로, 특정 매물의 가격을 그대로 대표하지 않습니다.
- 매매가는 경매 낙찰가·감정가와 다릅니다. 여기서 말하는 매매가는 일반 매매 거래의 실거래가이며, 경매로 넘어갔을 때의 낙찰가나 법원 감정가와는 별개의 수치입니다.
- 거래가 적으면 중간값의 신뢰도가 낮습니다. 건수가 한두 건뿐이면 그 거래의 개별 사정(급매·특수관계 거래 등)이 그대로 수치에 반영될 수 있습니다.
이 계산기는 특정 전세가율이 안전하다거나 위험하다고 판단하지 않습니다. 보증보험 가입 기준 등은 시기마다 바뀌므로 여기서 다루지 않으며, 실제 계약 전에는 등기부등본을 직접 확인하고 필요하면 전문가와 상담하시기 바랍니다. 전세 보증금을 못 돌려받을 때의 순위를 확인하려면 최우선변제금 계산기를 함께 보세요.
자주 묻는 질문
왜 평균이 아니라 중간값을 쓰나요
같은 단지·같은 면적이라도 층·향·리모델링 여부에 따라 가격 차이가 큽니다. 평균은 한두 건의 매우 비싸거나 싼 거래에 쉽게 흔들리지만, 중간값은 가운데 순위의 거래를 그대로 보여줘 왜곡이 적습니다.
거래 건수가 0건이면 어떻게 되나요
매매나 전세 어느 한쪽이라도 최근 12개월 안에 거래가 없으면 전세가율을 계산하지 않고 거래가 없다고 그대로 알려드립니다. 없는 숫자를 억지로 만들어 보여주지 않습니다.
반전세도 전세가율 계산에 들어가나요
아니요. 월세가 조금이라도 있는 거래는 빼고, 보증금만 있고 월세가 0원인 거래만 전세로 봅니다.
갱신 거래를 빼는 이유가 뭔가요
갱신 계약은 계약갱신청구권을 쓰면 보증금 인상률이 5%로 묶입니다. 그래서 갱신 시점의 보증금은 그 단지의 "지금 시세"가 아니라 "몇 년 전 계약이 이어진 값"에 가깝습니다. 지금 새로 들어가는 전세 시세를 보려는 목적이라 갱신은 중간값에서 빼고, 참고용으로 목록에만 표시합니다.
결과가 실제 매물 가격과 다른데요
이 계산기는 같은 단지·같은 면적 전체의 중간값입니다. 저층·고층, 남향·북향, 수리 여부에 따라 실제 매물 가격은 이 수치보다 높거나 낮을 수 있습니다. 정확한 가격은 해당 매물의 최근 실거래가를 직접 확인하세요.