등기부등본에서
근저당 날짜 찾기

등기부등본을 처음 떼어 보면 을구에 숫자와 한자가 빽빽해 어디부터 봐야 할지 막막합니다. 최우선변제 기준을 정하는 날짜는 을구의 근저당권설정 줄에 있습니다. 어디를 보고 무엇을 계산해야 하는지 순서대로 정리했습니다.

세 부분 중 어디를 보나

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부에는 주소·면적·건물 구조가 적혀 있으니 계약서의 주소와 같은지부터 맞춰 봅니다. 갑구에는 소유권이 적힙니다. 지금 집주인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지, 가압류·압류·경매개시결정 같은 위험 신호가 있는지 여기서 확인합니다. 을구에는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권·전세권·임차권등기가 적힙니다.

을구에서 두 가지만 봅니다

이 사이트가 계산하는 최우선변제 기준일은 을구의 "근저당권설정"이라고 적힌 줄에서 딱 두 가지만 보면 찾을 수 있습니다.

• 접수 날짜 — 이게 최우선변제 기준을 정하는 날입니다. 여러 개면 가장 빠른 것을 씁니다.
• 채권최고액 — 실제 빌린 돈이 아니라 한도입니다. 보통 원금의 110~130%로 잡습니다. 경매에서는 이 금액까지 앞서 가져갈 수 있다고 보고 계산하세요.

빨간 줄이 그어진 항목은 말소된 것이라 지금은 효력이 없습니다. 다만 "말소사항 포함"으로 떼면 과거 이력까지 보이니, 이 집에 어떤 일이 있었는지 참고가 됩니다. 근저당을 설정했다 갚고 말소한 뒤 다시 설정한 이력이 여러 번 있는 집이라면, 그만큼 대출을 자주 옮기거나 늘려 온 집이라는 뜻이니 채권최고액의 변화도 함께 살펴보는 편이 좋습니다.

채권최고액이 실제 대출금보다 큰 이유는 은행이 원금 외에 앞으로 밀릴 수 있는 이자와 연체금까지 미리 담보로 잡아 두기 때문입니다. 그래서 등기부에 적힌 채권최고액을 실제 빚이라고 오해하면 위험을 과소평가하게 됩니다. 반대로 실제 빚이 채권최고액보다 적더라도, 경매에서는 등기부에 적힌 한도까지 우선권을 행사할 수 있다고 보고 계산해야 안전합니다.

주택가액의 절반이라는 한도도 있습니다

최우선변제금은 아무리 보증금이 적어도 무한정 보장되지 않습니다. 법 조문은 이렇게 정합니다.

경매에서 낙찰가가 낮게 나오면 이 한도에 걸릴 수 있습니다. 계산기에 낙찰가를 넣으면 이 한도까지 반영해 계산합니다.

채권최고액을 직접 따져 보면

등기부등본에서 찾은 채권최고액과 내 보증금을 더해, 집값과 비교해 보는 방법입니다. 집값 3억원에 보증금 5,000만원인 두 집을 비교합니다.

채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 경매에서는 낙찰가가 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아, 사례 A처럼 합계가 집값에 근접하면 낙찰가가 조금만 낮아도 보증금을 못 돌려받을 여지가 커집니다. 사례 B처럼 합계가 40% 안팎이면 낙찰가가 다소 낮게 나와도 근저당과 내 보증금을 모두 배당받을 여유가 있습니다.

이 계산에 넣는 집값은 어디까지나 참고용 안전 마진을 가늠하는 숫자일 뿐, 실제 경매 낙찰가를 미리 확정할 수는 없습니다. 여유를 넉넉히 두고 판단하는 편이 안전합니다.

등기부등본만으로는 안 보이는 것

등기부등본에는 근저당·전세권처럼 등기된 권리만 나옵니다. 이미 살고 있는 다른 임차인의 전입신고는 등기 대상이 아니라서 등기부등본에 나타나지 않습니다. 다가구주택처럼 세대가 여러 개인 집을 계약할 때는 등기부등본과 별도로 전입세대열람내역서를 확인해야, 나보다 먼저 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 있는지 알 수 있습니다. 동 주민센터에서 신분증과 임대차계약서(예정)를 지참하면 열람을 신청할 수 있습니다.

어디서 떼나

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원 / 발급 1,000원으로 뗍니다. 주소만 알면 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인 동의는 필요 없습니다.

열람용은 출력만 되고 제출용으로는 못 씁니다. 계약 전 확인 목적이면 열람이면 충분합니다.

인터넷등기소에서는 도로명주소나 지번으로 검색해 해당 동·호수를 고르면 바로 열람할 수 있습니다. 아파트·오피스텔처럼 집합건물은 전유부분 표제부가 함께 나오니 계약하려는 호수와 면적이 맞는지도 같이 확인하세요. 다가구주택처럼 건물 전체가 한 등기부로 묶인 경우에는 호수 구분 없이 건물 전체의 근저당·가압류가 함께 뜨므로, 다른 세대의 보증금까지 감안해 위험도를 따져야 합니다.

등기부등본은 발급 즉시의 상태만 보여 줍니다. 오늘 뗀 등기부등본이 내일도 같다는 보장은 없어서, 계약일·잔금일처럼 중요한 순간마다 다시 떼어 보면 그 사이 바뀐 내용을 놓치지 않습니다.

계약 전에 확인할 것

• 갑구에 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 계약하지 마세요.
• 신탁등기가 되어 있으면 소유자가 아니라 신탁회사가 임대 권한을 갖습니다. 집주인과 계약하면 무효가 될 수 있습니다.
• 계약서에 서명하는 사람이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인하세요.

신탁등기는 소유자 이름이 여전히 갑구에 남아 있어도 실제 임대 권한은 신탁회사(수탁자)에 있다는 점에서 놓치기 쉽습니다. 을구가 아니라 갑구에 "신탁"이라는 글자가 보이면, 계약 전에 신탁원부를 함께 확인해 그 집주인이 임대차 계약을 맺을 권한이 있는지부터 따져야 합니다. 권한 없이 맺은 계약은 나중에 무효를 주장당할 수 있습니다.

을구에 근저당보다 전세권설정이 먼저 있는 경우도 있습니다. 전세권은 민법상 물권이라 확정일자보다 강한 우선순위를 갖지만, 존속기간과 등기 방식이 확정일자와는 전혀 다릅니다. 차이는 전세권설정과 확정일자, 뭐가 다른가에 따로 정리했습니다.

계약한 뒤에도 한 번 더

계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있습니다. 잔금 치르기 직전에 다시 떼어 확인하고, 잔금·이사·전입신고·확정일자를 같은 날 마치세요. 이유는 대항력이 다음 날 0시에 생기기 때문입니다.

계약 당일과 잔금일 사이에 시간 차이가 클수록 위험도 커집니다. 계약금만 걸어 두고 잔금일이 몇 달 뒤인 계약이라면, 그 사이 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 새로 설정할 수 있습니다. 계약서에 "잔금일까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않는다"는 특약을 넣어 두면, 어겼을 때 계약 해제나 손해배상을 주장할 근거가 됩니다.